Huurverlaging door de coronacrisis

Het verplicht sluiten van bijvoorbeeld de horeca – ten gevolge van de coronacrisis – kan ingrijpende gevolgen hebben voor de financiële situatie van ondernemers. Veel ondernemers hebben te maken met maandelijkse kosten, zoals de huur van een bedrijfspand, terwijl inkomsten uitblijven. Wijzigen van de huurovereenkomst door huurverlaging zou de huurder kunnen helpen. Maar kun je dit van de verhuurder eisen? Het is moeilijk om een concreet antwoord op deze vraag te geven. Er is immers een huurovereenkomst ondertekend. Het antwoord hangt af van de inhoud van het huurcontract en de huidige omstandigheden.

Gemist huurgenot door gebrek

Wist je dat de huurder volgens het Burgerlijk Wetboek recht heeft op huurverlaging wanneer er sprake van ‘gebrek’ is? Met ‘gebrek’ wordt een toestand bedoeld die niet aan de huurder toe te rekenen valt, waardoor de huurder niet het volledig genot heeft van het gehuurde pand of de gehuurde ruimte. De huurder kan het pand dan niet gebruiken zoals verwacht.

Wanneer is er sprake van gebrek?

Het begrip ‘gebrek’ is natuurlijk erg breed. In art. 7:204 lid 2 Burgerlijk Wetboek is het begrip als volgt uitgelegd: “Een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak niet aan de huurder het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft.”

De concrete vraag is of de coronamaatregelen het genot van de huurder daadwerkelijk beperken of onmogelijk maken. Als er geen beroep gedaan kan worden op ‘gebrek’, dan is er een andere mogelijkheid. De huurder kan dan beroep doen op onvoorziene omstandigheden.

Wijziging wegens onvoorziene omstandigheden; kan dat?

Door de meeste rechters wordt de coronacrisis en een sluiting van het gehuurde als gevolg van een overheidsmaatregel als onvoorziene omstandigheid gezien. Onvoorziene omstandigheden is een juridische term voor omstandigheden die partijen niet hebben kunnen voorzien bij het sluiten van een overeenkomst. Het is een reden om de huurprijs aan te passen. De huidige coronapandemie is een goed voorbeeld van een gebeurtenis die niet is verwerkt in de huurovereenkomst en algemene voorwaarden. Als een gesprek tussen huurder en verhuurder geen uitkomst biedt, kun je naar de rechter stappen.

Biedt een rechter garantie voor huurverlaging?

Niet altijd. Wanneer er sprake is van gebrek of onvoorziene omstandigheden, hoeft dat niet gelijk te betekenen dat de huurprijs per direct wordt aangepast. Je zult met financiële gegevens moeten kunnen aantonen dat er een groot verlies van inkomsten is en dat er geen andere mogelijkheden zijn om de huur te betalen. In dit geval zal de rechter gemaakte afspraken wijzigen.

Pijnverdeling door huurverlaging

Als er aantoonbaar sprake is van veel verlies van de omzet en inkomsten, dan zal de rechter genoeg reden zien om de huur aan te laten passen. Vaak is de uitkomst dat de verhuurder van het bedrijfspand en de huurder de pijn moeten delen. Bij volledig verlies van inkomsten zal de rechter komen tot een huurverlaging van 50%. Omdat geen van beide partijen een bijdrage heeft geleverd aan het ontstaan van de coronacrisis, is het niet eerlijk om de volledige ‘pijn’ bij de huurder te leggen. Een eerzame oplossing zou dus zijn om de kosten van de huur onder zowel de huurder als de verhuurder van het bedrijfspand te verdelen. Uiteraard kan de uitspraak door verschillende omstandigheden ook anders zijn.

Uitspraak rechtbank Den Haag

Een dergelijke situatie deed zich onlangs voor in de rechtbank Den Haag. Een verhuurder wilde twee huurovereenkomsten ontbinden wegens het niet betalen van de huur van twee horecagelegenheden. De huurders voerden verweer en maakten van de gelegenheid gebruik om de rechter te laten beoordelen of er – door de gevolgen van de coronacrisis – wellicht sprake is van gebrek of onvoorziene omstandigheden, zodat ze voor een bepaalde tijd minder huur hoefden te betalen.

Op 21 januari 2021 kwam de rechtbank Den Haag tot het oordeel dat er sprake is van een ‘gebrek’. De huurders konden immers niet verwachten dat bij het aangaan van de huurovereenkomst de mogelijkheid om hun zaak te exploiteren hen zou worden ontnomen of aanzienlijk zou worden beperkt door de huidige pandemie.

Tevens kwam de rechtbank tot het oordeel dat de coronacrisis een ‘onvoorziene omstandigheid’ is waar beide partijen bij het ondertekenen van het contract geen rekening mee hebben gehouden. De rechtbank verklaart dat het onaanvaardbaar is om de huurovereenkomst ongewijzigd voort te zetten en de huurders de volledige huur te laten betalen.

Aan zowel de verhuurder als de huurder kon geen verwijt worden gemaakt aan het ontstaan van deze onvoorziene omstandigheid. De rechtbank kwam met een oplossing om de huurkosten gelijk over de partijen te verdelen.

Ga met elkaar in gesprek

Mij advies is om – voordat je naar de rechter stapt – eerst het gesprek aan te gaan met de verhuurder van het bedrijfspand over wijzigingen van de overeenkomst. Komt het tot nieuwe afspraken, zorg er dan voor dat het duidelijk en schriftelijk vastgelegd wordt voor wie en in welke periode de nieuwe voorwaarden gelden. Mocht je er samen niet uitkomen, dan kan de gang naar de rechter bewandeld worden.

Groet, Maura